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中古マンションはどうやって買うの？契約までの流れと購入の注意点を解説

中古マンションの購入を検討している人にとって、「どうやって物件を選べばいいのか」「購入までの流れは？」といった疑問は尽きません。新築とは違い、中古マンションならではのポイントや注意点が多く、事前にしっかりとした知識を持つことが失敗を防ぐ鍵となります。

本記事では、中古マンションの買い方をテーマに、物件選びのコツから契約までの流れ、資金計画、リノベーションの可能性などについて詳しく解説します。これから中古マンションを購入しようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

目次

• 政府の中古住宅市場の拡大と品質確保の動き
• 中古マンションの物件選びは資産価値を重視
• 物件探しと並行して資金計画を立てる
• 契約前に重要事項説明書を確認しよう
• 中古マンションはリノベーションすることも視野に

 

政府の中古住宅市場の拡大と品質確保の動き

なぜ政府は中古住宅市場の活性化を進めているのか

日本ではこれまで、新築住宅の供給が重視され、中古住宅市場はあまり活発ではありませんでした。しかし、少子高齢化や人口減少の影響で、新築住宅の需要が減少しており、既存の住宅ストックを有効活用することが求められています。そこで、政府は中古住宅市場の拡大と品質確保に向けた施策を強化し、住宅購入者が安心して中古マンションを選べるような環境整備を進めています。

特に、長く住める住宅の流通を促進し、既存住宅の価値を向上させることで、持続可能な住宅市場を目指しています。これは、消費者にとっても大きなメリットがあり、質の高い中古住宅が選びやすくなるだけでなく、住宅購入時の選択肢も広がることにつながります。

中古住宅の品質確保のための施策

政府は中古住宅市場の活性化に向けて、いくつかの具体的な施策を導入しています。

1. インスペクション制度（住宅診断の推奨）
中古住宅の購入に際して、専門家が建物の状態を診断する「インスペクション（住宅診断）」の実施が推奨されています。これにより、購入後に発覚する修繕リスクを事前に把握できるため、消費者の安心感が高まります。

2. 瑕疵（かし）保険の整備
中古住宅の品質確保のために、既存住宅向けの瑕疵保険が整備されています。この保険に加入している物件であれば、購入後に欠陥が見つかった場合でも補償を受けることができます。

3. リフォーム補助金制度の拡充
中古住宅をリノベーションする際の補助金制度が拡充され、耐震改修や省エネリフォームを行う場合には、国や自治体からの助成を受けられるケースが増えています。

4. 長期優良住宅の認定制度
耐震性や省エネ性能が優れた中古住宅は、長期優良住宅として認定されることで、税制優遇や住宅ローン控除の対象となる場合があります。

中古マンション購入者への影響

これらの施策により、中古マンションの流通がより活発になり、購入者が安心して中古物件を選べる環境が整いつつあります。しかし、すべての中古マンションがこれらの制度を活用できるわけではなく、購入者自身がしっかりと情報を収集し、適用可能な制度を見極めることが重要です。

たとえば、インスペクションを実施していない物件を購入すると、後から大規模な修繕が必要になるリスクが高まります。また、リフォーム補助金を利用できる物件かどうかを事前に確認しておかなければ、想定以上のリフォーム費用がかかる可能性もあります。

このように、政府の施策があるからといって全ての物件が安全とは限らず、購入者の慎重な判断が求められます。

政府の施策を活用して賢く中古マンションを購入しよう

中古マンションの購入は、新築と比べてコストを抑えられるメリットがありますが、適切な物件選びをしなければ、思わぬトラブルに見舞われる可能性もあります。政府の施策をうまく活用し、インスペクションの実施や瑕疵保険の加入などを確認することで、より安心して中古マンションを購入できるようになります。

購入を検討している物件がこれらの制度に適合しているかを事前に確認し、不動産会社や専門家と相談しながら、確実に安全で資産価値の高い中古マンションを選ぶことが大切です。

 

 

中古マンションの物件選びは資産価値を重視

なぜ資産価値を考慮するべきか？

中古マンションを購入する際、多くの人が「自分が住みやすいかどうか」に焦点を当てます。しかし、将来的な売却や賃貸の可能性を考慮すると、「資産価値」の視点を持つことが非常に重要です。

資産価値のあるマンションを選べば、将来売却する際に価格の下落を抑えられたり、賃貸に出すことで安定した収益を得ることができます。逆に、資産価値が低いマンションを選ぶと、売却時に大幅に値下がりしたり、買い手がつきにくいといったリスクを抱えることになります。

そのため、中古マンションを購入する際は、単に「今住みやすい物件」を選ぶのではなく、資産価値の維持・向上を意識することが重要なのです。

資産価値が高いマンションの特徴

資産価値の落ちにくいマンションには、いくつかの共通した特徴があります。

1. 立地が良い（駅近・商業施設が充実）
不動産の価値は「立地」によって大きく左右されます。特に以下の条件を満たしているマンションは資産価値が高い傾向にあります。

最寄り駅から徒歩10分以内

スーパーやコンビニ、病院などの生活利便施設が充実している

再開発エリアや人気エリアに立地している

2. 管理がしっかりしている（管理組合の運営が安定）
資産価値を維持するには、建物の管理状態も重要です。管理が行き届いているマンションは、建物の劣化が抑えられ、長期的な価値が維持されやすくなります。

管理費や修繕積立金が適切に設定されているか

長期修繕計画がしっかりと策定されているか

共用部の清掃やメンテナンスが定期的に行われているか

3. 耐震基準を満たしている（新耐震基準適用後の物件）
1981年（昭和56年）に新耐震基準が施行され、それ以降に建築されたマンションは耐震性が高く、資産価値が維持されやすい傾向にあります。築年数の古いマンションを購入する場合は、耐震基準適合証明書を取得できるかどうかを確認することが重要です。

資産価値を無視するとどうなるか

資産価値を考慮せずにマンションを選ぶと、以下のようなリスクが発生します。

売却時に大きく値下がりする
立地や管理状態が悪いマンションは、売却時に買い手がつきにくく、価格が大幅に下落する可能性があります。

維持費が高くなる可能性がある
修繕積立金が適切に管理されていないマンションでは、突発的な修繕費用の負担が大きくなることがあります。

賃貸に出しても借り手がつかない
立地の悪いマンションや、管理状態の悪いマンションは、賃貸市場でも人気がなく、空室リスクが高まります。

住みやすさと資産価値のバランスを取ることが大事

中古マンションを購入する際には、自分や家族のライフスタイルに合った住まいであることも重要ですが、資産価値の視点を持って選ぶことが、将来的なリスクを回避するための鍵となります。

購入後に「資産価値が大幅に下落して売れない」「管理状態が悪く、修繕費用が想定以上にかかる」といった事態にならないよう、慎重に物件を選びましょう。

理想の暮らしと資産価値を両立できるマンションを選ぶことで、より満足度の高い住まいを手に入れることができます。

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価値のあるマンション探しを弊社でお手伝いします。

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物件探しと並行して資金計画を立てる

なぜ資金計画が重要なのか

中古マンションを購入する際、多くの人は「どんな物件を選ぶか」に目を向けがちですが、それと同じくらい重要なのが「資金計画」です。物件探しと資金計画を並行して進めることで、購入後に無理のない返済ができるようになり、将来的な経済的リスクを抑えることができます。

資金計画をしっかり立てずに物件探しをすると、「気に入った物件を見つけたのに、ローン審査に通らなかった」「思っていた以上に諸費用がかかり、自己資金が足りなくなった」といったトラブルに陥る可能性があります。これを防ぐためにも、物件探しと同時に、現実的な資金計画を立てることが大切です。

資金計画を立てる際のポイント

中古マンション購入時の資金計画を立てる際には、以下のポイントを押さえておく必要があります。

1. 自己資金（頭金・諸費用）の準備
住宅ローンを利用する場合でも、頭金や諸費用の分としてある程度の自己資金を用意しておくことが重要です。通常、以下のような費用が発生します。

頭金（物件価格の10〜20％が一般的）

仲介手数料（物件価格の約3％＋6万円）

登記費用や住宅ローン関連費用（数十万円〜100万円程度）

リフォーム・引越し費用（数十万円〜）

自己資金をしっかり準備することで、借入金額を抑えられ、月々の返済負担を軽減できます。

2. 住宅ローンの事前審査を受ける
物件を探し始める前に、住宅ローンの事前審査を受けておくことをおすすめします。事前審査を受けることで、以下の点が明確になります。

借入可能額がわかる

自分の信用情報に問題がないか確認できる

購入の意思決定がスムーズになる

事前審査をクリアしておくことで、希望する物件が見つかった際にスピーディに契約を進めることができます。

3. 月々の返済額をシミュレーションする
住宅ローンの借入可能額だけでなく、実際に毎月どれくらいの返済額になるのかを計算することが大切です。例えば、以下のようなシミュレーションを行います。

借入額3,000万円、金利1.5％、返済期間35年の場合

毎月の返済額：約9万円

総支払額：約3,800万円（利息含む）

現在の収入や生活費と照らし合わせながら、無理のない返済プランを立てましょう。

4. リノベーション費用も考慮する
中古マンションは、新築と異なりリノベーションが必要になるケースも多くあります。リノベーションを前提とした購入の場合、工事費用をローンに組み込める「リフォーム一体型住宅ローン」などの活用も検討しましょう。

資金計画を怠るとどうなるか

資金計画を立てずに物件探しを進めると、以下のようなリスクが発生します。

購入後に返済が厳しくなる
借入可能額だけを見てローンを組んでしまうと、毎月の返済が家計を圧迫し、生活に支障をきたすことがあります。

ローン審査に落ちてしまう
いざ希望の物件を見つけたのに、事前審査を受けていなかったためにローン審査に落ち、購入できなくなるケースもあります。

諸費用やリノベーション費用を考慮しておらず、資金が不足する
物件価格ばかりに目がいき、諸費用やリノベーション費用を見落としていると、購入後に想定外の出費が発生してしまいます。

余裕を持った資金計画で安心して購入しよう

中古マンションの購入は、大きな資金が動くライフイベントです。そのため、無理なく支払いができるように、しっかりと資金計画を立てることが重要です。

物件探しと並行して自己資金の準備や住宅ローンのシミュレーションを行い、将来的に困らないように計画的に進めましょう。正しい資金計画を立てることで、理想の住まいを安心して手に入れることができます。

 

 

契約前に重要事項説明書を確認しよう

重要事項説明書とは？

中古マンションを購入する際、売買契約を結ぶ前に必ず確認すべき書類のひとつが「重要事項説明書」です。これは、不動産会社（宅地建物取引業者）が買主に対して物件の詳細や契約条件を説明するための書類で、購入後のトラブルを防ぐために非常に重要な役割を果たします。

重要事項説明書には、マンションの管理状況や修繕積立金の額、法的な制約、契約解除の条件などが記載されており、買主が不利益を被らないようにするための情報が詰まっています。この書類をしっかりと理解し、疑問点があれば契約前に不動産会社に確認することが、後悔しないマンション購入の鍵となります。

重要事項説明書で確認すべきポイント

重要事項説明書には多くの項目が記載されていますが、特に次のポイントは必ず確認しておくべきです。

1. 管理費・修繕積立金の金額と将来の変更予定
中古マンションでは、管理費や修繕積立金の支払いが必須です。これらの費用は、建物の維持管理や将来的な修繕のために使われるものですが、管理組合の財政状況によっては増額される可能性もあります。

現在の管理費・修繕積立金の金額

過去に値上げされた履歴の有無

将来的な値上げの予定があるかどうか

特に築年数が経過したマンションでは、大規模修繕のタイミングで修繕積立金が大幅に引き上げられることもあるため、慎重にチェックする必要があります。

2. 耐震基準や建物の構造に関する情報
日本は地震の多い国のため、中古マンションを購入する際には耐震性能も重要なポイントです。1981年に新耐震基準が導入されており、それ以前に建てられたマンションは、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。

建築確認申請が新耐震基準（1981年6月1日以降）に基づいているか

過去に耐震補強工事が行われた履歴の有無

建物の劣化状況や修繕履歴

耐震性に不安がある場合は、専門家による建物診断（インスペクション）を検討するのも有効な手段です。

3. 契約の解除条件や違約金の有無
契約を結んだ後で「やっぱりキャンセルしたい」と思っても、すぐに解約できるわけではありません。契約を解除する際の条件や、違約金の有無についても確認しておくことが大切です。

手付金を放棄すれば解約できるか

売主側の都合で解約された場合の補償はあるか

違約金の金額はいくらか

特に、契約後に住宅ローン審査に落ちた場合の対応についても、不動産会社に確認しておくと安心です。

重要事項説明書を確認しないとどうなる？

重要事項説明書をしっかり確認せずに契約を進めると、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。

想定以上の管理費や修繕積立金が発生する
「購入時は安かったのに、数年後に修繕積立金が倍になった…」というケースは珍しくありません。

耐震性に問題があるマンションを購入してしまう
「新耐震基準に適合していないことを知らずに購入し、後から売却が難しくなった」という事態も起こりえます。

契約解除時の違約金でトラブルになる
「住宅ローン審査に通らなかったのに、契約解除できず違約金を請求された」といったケースもあるため、事前に確認が必要です。

慎重にチェックし、納得した上で契約しよう

中古マンションの購入は大きな決断です。重要事項説明書をよく読み、契約前にしっかりと理解しておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。不明点があれば、不動産会社や専門家に相談し、納得した上で契約を進めましょう。

 

 

中古マンションはリノベーションすることも視野に

中古マンション購入の選択肢としてのリノベーション

中古マンションを購入する際、多くの人は「そのまま住む」という選択肢を考えますが、「リノベーションを前提に購入する」ことで、より理想の住空間を実現できる可能性があります。

新築マンションは設備や間取りが決まっており、自分好みにカスタマイズするのは難しいですが、中古マンションであれば、購入後にリノベーションを行うことで、間取りやデザインを自由に変更できます。これにより、「新築のような住み心地」と「中古ならではのコストメリット」を両立できるのです。

また、近年では「リノベーション向きの中古マンション」を探す人が増えており、不動産市場でもリノベーションを前提とした物件の取引が活発になっています。

リノベーションのメリット

リノベーションを前提に中古マンションを購入するメリットはいくつかあります。

1. 自分好みの住まいを実現できる
中古マンションのリノベーションでは、壁紙や床材の変更はもちろん、間取りを大きく変更することも可能です。例えば、以下のようなカスタマイズができます。

和室を洋室に変更する

キッチンをオープンタイプにする

収納スペースを増やす

2. 新築よりも費用を抑えられる場合が多い
新築マンションは、デベロッパーの利益や販売コストが上乗せされているため、高額になりがちです。一方で、中古マンションを購入し、リノベーションを行う場合は、トータルのコストを抑えつつ、新築同様の住環境を手に入れることができます。

3. 断熱・耐震性能を向上させられる
築年数の古いマンションでも、リノベーション時に断熱材を追加したり、耐震補強を行うことで、快適性や安全性を高めることが可能です。特に1981年以前に建築された「旧耐震基準」の物件を購入する場合は、耐震補強を検討することで、資産価値を維持しやすくなります。

リノベーションの注意点

リノベーションには多くのメリットがありますが、注意すべきポイントもあります。

1. リノベーション費用を考慮して予算を組む
中古マンションの購入価格だけでなく、リノベーション費用も考慮した資金計画を立てることが重要です。リノベーション費用は、一般的に500万円〜1,500万円程度かかることが多く、内容によってはそれ以上の費用が必要になる場合もあります。

2. 管理規約によって制約がある場合がある
マンションの管理規約によっては、大規模なリノベーションが制限されている場合があります。例えば、「床の防音基準が決められている」「水回りの移動が禁止されている」といったルールがあるため、事前に管理組合に確認することが必要です。

3. 施工業者選びが重要
リノベーションの仕上がりは、施工業者の技術によって大きく左右されます。信頼できる業者を選ぶためには、施工事例を確認したり、口コミをチェックすることが大切です。

リノベーションを活用して理想の住まいを実現

中古マンションの購入時にリノベーションを視野に入れることで、新築よりもコストを抑えつつ、自分好みの快適な住空間を作ることができます。ただし、リノベーションには費用や規約の制約があるため、事前にしっかりと調査し、計画的に進めることが成功のポイントです。