中古マンションの購入は、新築にはない魅力が多く、費用を抑えつつ理想の住まいを手に入れたい方に人気の選択肢です。しかし、資金計画や住宅ローン、リフォームの有無によって購入までの流れは大きく変わります。「住宅ローンを使う場合と現金で買う場合で何が違うの？」「リノベーションを同時に進めるならどうする？」と不安に感じる方も多いでしょう。この記事では、中古マンション購入の基本的な流れをはじめ、ローン利用・現金購入・リフォーム同時進行といったケースごとの手順やポイント、必要な期間まで詳しく解説します。失敗しない中古マンション購入のために、ぜひ最後までご覧ください。
目次
中古マンションの価格を左右する気になるポイントは？
中古マンションの価格は、新築マンションのように単純に「立地」や「広さ」だけで決まるものではありません。さまざまな要因が絡み合い、価格が決定されます。本記事では、中古マンションの価格に影響を与える主なポイントについて詳しく解説します。
中古マンションの価格に影響を与える主要な要因
中古マンションの価格は、大きく以下の要因によって決まります。
- 築年数：一般的に築年数が経過するほど価格は下落しますが、築20年を超えると下落幅は緩やかになります。
- 立地条件：駅からの距離、周辺環境、商業施設の有無などが価格に大きく影響します。
- 管理状況：管理が行き届いたマンションは資産価値が維持されやすく、逆に管理が悪いと価格は大きく下がります。
- 間取り・広さ：一般的に、使いやすい間取りや広い住戸は価格が高めに設定されます。
- 市場の需給バランス：中古マンション市場全体の動向によって価格が変動します。
それぞれの要素について、さらに詳しく見ていきましょう。
築年数が価格に与える影響とは？
中古マンションの価格は築年数によって大きく変動します。新築から築10年程度までは価格が急激に下がることが一般的ですが、築20年を超えると価格の下落幅は緩やかになります。
築10年以内のマンション
築10年以内のマンションは、新築と比べて割安感がある一方で、設備や内装がまだ新しく、人気が高い傾向にあります。特に、築浅（築5年以内）の物件は、新築同様の感覚で購入できるため、価格もそれほど大きく下がりません。
築10年～20年のマンション
築10～20年のマンションは、価格が安定しており、設備のリフォームや修繕が進んでいるケースも多く、コストパフォーマンスに優れた物件が多いです。ただし、マンションごとの管理状況によって、資産価値に大きな差が出るため、慎重にチェックする必要があります。
築20年以上のマンション
築20年以上のマンションは、価格が下げ止まりしやすく、購入後の資産価値の下落リスクが比較的少ないのが特徴です。ただし、1981年以前の旧耐震基準の物件は、耐震性能に不安があるため、耐震補強の有無を確認することが重要です。
立地条件が価格を左右する理由
マンションの立地は、価格を決定する最も重要な要素の一つです。以下のポイントを考慮しましょう。
駅からの距離
駅近（徒歩5分以内）の物件は、利便性が高く人気があるため、価格が下がりにくい傾向があります。一方、徒歩10分以上離れると価格が下がることが一般的です。
周辺環境の充実度
スーパーやコンビニ、病院、学校などの生活施設が充実しているエリアでは、需要が高まり、価格も維持されやすいです。逆に、商業施設が少ないエリアでは価格が安くなる傾向があります。
治安や騒音の問題
治安の悪い地域や、大通り沿いで騒音が気になる物件は、価格が低めに設定されることが多いです。購入前に周辺環境をよく確認しましょう。
マンションの管理状況が価格に与える影響
マンションの管理状況は、価格の維持や資産価値に直結します。管理が良好なマンションは築年数が経過しても価格が下がりにくく、売却時にも有利に働きます。
管理会社の対応
しっかりとした管理会社が入っているマンションは、共用部の清掃やメンテナンスが行き届いており、資産価値が維持されやすいです。
修繕積立金の適正額
修繕積立金が不足しているマンションは、将来的に修繕費が増加し、管理費の値上げや資産価値の低下につながる可能性があります。購入前に修繕積立金の状況を確認しましょう。
共用部分の管理状態
エントランスやエレベーター、ゴミ置き場などの共用部分が清潔に保たれているかも重要なポイントです。管理が行き届いているマンションは、住民の満足度も高く、価格が維持されやすいです。
市場の需給バランスによる価格変動
中古マンション市場は、経済状況や人口動態によって大きく影響を受けます。
不動産市場の動向
景気が好調な時期はマンションの価格が上昇し、不景気の時期には価格が下がる傾向があります。特に、金利の変動が住宅ローンの借入額に影響を与えるため、金利が低いタイミングで購入を検討するのも一つの戦略です。
エリアごとの需要の違い
都心部の人気エリアでは、中古マンションの需要が高く、価格も下がりにくいです。一方、郊外や地方では供給過多になりやすく、価格が下がりやすい傾向にあります。
中古マンションの流通量
中古マンションの供給量が多い時期は価格が下がりやすく、流通量が少ない時期は価格が上昇しやすくなります。購入を検討する際は、市場の動向をしっかりと確認しましょう。
1．中古マンションの築年数は何年が買い時？
中古マンションを購入する際、多くの人が築年数を気にします。新築と比べて安く買えるのが中古マンションの魅力ですが、築年数によって価格や住みやすさが大きく異なるため、最適なタイミングを見極めることが重要です。本記事では、中古マンションの築年数と価格の関係、築年数ごとの特徴、買い時の判断基準について詳しく解説します。
築古になるほど価格は下がる傾向。築20年を過ぎると価格の下落は緩やかに
中古マンションの価格は、築年数が経過するにつれて下がる傾向にあります。これは、建物の老朽化や市場の需要によるものですが、築20年を超えると価格の下落幅が小さくなり、比較的安定することが一般的です。
築0～10年｜新築同様の魅力があるが価格は高め
築10年以内の中古マンションは、新築と大きな差がなく、設備や内装もまだ新しいため、比較的高価格で取引されます。新築価格からの値下がりはあるものの、人気の高い物件が多く、競争率も高めです。
築浅の物件を選ぶメリットは、最新の耐震基準を満たしていることや、設備の不具合が少ないことです。ただし、価格があまり下がらないため、新築との差が少なく「コストパフォーマンスが良い」とは言いにくい場合もあります。
築10～20年｜価格と品質のバランスが良く、検討しやすい時期
築10～20年のマンションは、価格と住環境のバランスが取れており、中古マンション購入の中でも非常に人気の高いゾーンです。この時期の物件は、新築時からある程度価格が下落しており、相場としても落ち着き始めるため、資金計画が立てやすいというメリットがあります。また、建物や設備は多少の劣化が見られるものの、管理・修繕がしっかりされていれば、快適な暮らしを実現できる水準を維持しているケースも多く、住み心地は新築に引けを取りません。
特に、築15年を超えるあたりから、価格の下落が加速しやすく、同じエリア・広さの新築物件と比べて、大幅に割安で購入できるチャンスが広がります。ただし、購入にあたっては、給排水管・エレベーター・外壁などの設備が適切に維持・修繕されてきたかを見極めることが重要です。必要な修繕が先送りにされている物件では、購入後に思わぬ出費が発生する可能性があるため、管理組合の取り組みや修繕履歴を必ず確認しましょう。
築20年以上｜価格の下落が落ち着き、情報が揃って狙い目の時期
築20年以上の中古マンションは、価格が底値圏に近づいているケースが多く、購入後の資産価値の変動リスクが比較的少ないため、実は“狙い目”のタイミングといえます。この時期の物件は、新築や築浅に比べて大幅に価格が抑えられており、同じ予算で広めの住戸や立地条件の良い物件を選べる可能性があります。また、過去の修繕履歴や管理体制などの情報が豊富に揃っており、物件の将来性を見極めやすいという点も大きな魅力です。
さらに、築20年以上のマンションは、すでに一度以上の大規模修繕が実施されていることが多く、建物の状態が安定している傾向にあります。ただし、1981年以前に建築された物件（旧耐震基準）については、耐震補強の有無をしっかり確認し、安全面に問題がないかを見極める必要があります。加えて、次回の大規模修繕の計画が立てられているか、修繕積立金が十分に確保されているかも、資産価値維持の重要な判断材料となります。
築20年以上の物件は、「価格がこなれている」「過去の管理状況が把握できる」という2つの大きなメリットがあり、実は中古マンションの中でも非常に実用的な選択肢といえるでしょう。
築年数による設備や管理状況の違い
築年数が異なると、マンションの設備や管理状況も変わってきます。以下のポイントを確認し、どの築年数の物件が自分に合っているか判断しましょう。
耐震性能｜築年数が古いほど注意が必要
耐震性能は、1981年に「新耐震基準」が導入されたことで大きく変わりました。それ以前の「旧耐震基準」のマンションは、地震のリスクを考慮する必要があります。
特に、旧耐震基準のマンションを購入する場合は、以下の点をチェックしましょう。
- 耐震補強工事が行われているか
- 過去の地震で被害を受けていないか
- 修繕計画に耐震対策が含まれているか
耐震性の不安がある物件は、後々のリフォーム費用が高額になる可能性があるため、注意が必要です。
設備の老朽化｜築15年を超えると交換時期に
マンションの設備は築15～20年を目安に劣化が進みます。特に、以下の設備は交換時期を迎えるため、購入前に修繕履歴を確認しておくと安心です。
- 給湯器（寿命：約10～15年）
- エレベーター（寿命：約20～30年）
- 外壁塗装（約10～15年ごとに修繕）
- 配管設備（約20～30年で交換が必要）
これらの設備が未交換の場合、購入後に高額な修繕費用が発生する可能性があります。
管理状況｜築年数が経つほど重要度が増す
築年数が古いマンションほど、管理状況が資産価値に大きく影響します。管理組合がしっかり機能しているか、修繕積立金が適切に確保されているかを確認しましょう。
管理が行き届いているマンションの特徴は、以下のような点に表れます。
- エントランスや共用部分が清潔に保たれている
- 修繕計画がしっかり立てられている
- 管理費や修繕積立金が適正な範囲内で設定されている
築年数が古い物件でも、管理が良好であれば、資産価値が大きく下がることはありません。
2．中古マンションの管理状況はどうチェックする？
中古マンションを購入する際、物件の管理状況を確認することは非常に重要です。築年数が古くなればなるほど、建物の維持・管理が資産価値に大きな影響を与えます。管理が行き届いているマンションは、見た目だけでなく、住み心地や将来的な価値の面でも大きなメリットがあります。本記事では、中古マンションの管理状況を確認するポイントを詳しく解説します。
日常の管理状況のほかにも、長期的な修繕計画について事前に確認
マンションの管理状況を判断するには、日常的な清掃やメンテナンスの状況を見るだけでなく、長期的な修繕計画についても確認することが重要です。ここでは、具体的なチェックポイントについて解説します。
共用部分の清掃・メンテナンス状況をチェックする
共用部分の清掃やメンテナンスは、マンションの管理状態を判断する重要なポイントです。管理が行き届いているマンションでは、以下のような特徴が見られます。
- エントランスや廊下が清潔に保たれている
- ゴミ置き場が整理され、悪臭がない
- 郵便受けや掲示板が整然としている
- エレベーターや階段が傷んでいない
逆に、共用部分が汚れていたり、ゴミが放置されているようなマンションは、管理が行き届いていない可能性があります。そうした物件は、住民の意識も低く、長期的に資産価値が下がるリスクが高くなります。
管理会社の運営状況を確認する
管理会社がしっかりと機能しているかどうかも重要なチェックポイントです。管理会社の対応が悪いと、マンションの修繕や清掃が後回しにされ、建物の老朽化が進む原因になります。
以下の点を確認して、管理会社の質を判断しましょう。
- 管理会社の実績や評判を調べる
- 管理人が常駐しているか、巡回型かを確認する
- 管理費の徴収率が高いかどうかをチェックする
- 住民の意見が反映される仕組みが整っているか
管理がしっかりしているマンションでは、住民の満足度が高く、修繕計画も適切に実施されているケースが多いです。
修繕積立金の状況を確認する
マンションを維持・管理していくためには、修繕積立金が適切に積み立てられていることが不可欠です。修繕積立金が不足している場合、将来的に一時的な追加徴収が必要になったり、必要な修繕が遅れる可能性があります。
修繕積立金の適正額は、マンションの規模や築年数によって異なりますが、以下のポイントを確認することが重要です。
- 過去の修繕積立金の改定履歴を確認する
- 修繕積立金が適切に積み立てられているか調べる
- 近年の大規模修繕の実施状況をチェックする
- 管理組合の議事録を確認し、将来の修繕計画が明確かどうかを確認する
特に、築20年以上のマンションでは、過去の修繕履歴や今後の修繕計画が重要な判断材料になります。修繕積立金が少なすぎるマンションは、将来的に大規模修繕が困難になり、資産価値が低下するリスクが高いです。
長期修繕計画の内容をチェックする
長期修繕計画は、マンションの将来を左右する重要な要素です。適切な修繕計画が立てられているかどうかを確認することで、将来的な管理費の負担や資産価値の維持について判断することができます。
以下のような点に注目しましょう。
- 修繕計画が具体的であるか（何年ごとに何を修繕するのか明記されているか）
- 過去の修繕履歴と比較して、計画通りに実施されているか
- 修繕積立金が適切に運用されているか
- 今後予定されている修繕の内容が合理的か
修繕計画がしっかりしているマンションは、住民の意識も高く、将来的に大きなトラブルが発生するリスクが低いです。一方で、修繕計画が曖昧なマンションは、将来的に資産価値が下がる可能性があるため、慎重に検討しましょう。
3．中古マンションの耐震性能のチェックポイント
中古マンションを購入する際に、耐震性能のチェックは非常に重要です。日本は地震が多い国であり、耐震性が低い物件を選んでしまうと、万が一の際に大きな被害を受けるリスクがあります。特に築年数が古い物件では、耐震基準が現在のものと異なる場合があるため、慎重な確認が必要です。本記事では、中古マンションの耐震性能を見極めるためのポイントを詳しく解説します。
旧耐震基準の場合は耐震診断や改修の有無を確認
耐震基準は、建物の安全性を左右する大きな要素です。日本では1981年に「新耐震基準」が導入され、それ以前に建てられた「旧耐震基準」のマンションは、現在の基準を満たしていない可能性があります。そのため、旧耐震基準の物件を購入する際は、耐震診断の有無や改修状況を確認することが重要です。
旧耐震基準と新耐震基準の違いとは？
耐震基準の変更は、日本で発生した大地震の経験をもとに行われています。1981年の改正では、「震度5強程度の地震ではほぼ損傷しないこと」「震度6～7の地震でも建物が倒壊しないこと」が求められるようになりました。
- 旧耐震基準（1981年6月以前の建築）
- 大地震で倒壊するリスクが高い
- 耐震補強がされていない場合が多い
- 耐震診断を受けているかどうかが重要
- 新耐震基準（1981年6月以降の建築）
- 現在の耐震基準に適合しており、地震に強い
- 建物の強度計算がより厳格に行われている
したがって、旧耐震基準のマンションを購入する際は、耐震補強が実施されているかどうかを必ず確認する必要があります。
耐震診断の有無を確認する
旧耐震基準のマンションを購入する際には、「耐震診断」が実施されているかどうかをチェックしましょう。耐震診断の結果によって、そのマンションが安全かどうかを判断することができます。
耐震診断の結果は以下のように分類されます。
- 安全（耐震性に問題なし）：購入しても特に問題なし
- 要補強（補強すれば安全性が確保できる）：補強工事の実施状況を確認
- 危険（耐震性に大きな問題がある）：購入を再検討したほうが良い
また、耐震診断が実施されていない物件は、将来的に補強工事が必要になる可能性が高く、追加の費用がかかるリスクがあります。
耐震補強工事の実施状況をチェックする
耐震診断の結果、補強が必要と判断されたマンションでは、実際に耐震補強工事が行われたかどうかを確認することが重要です。
耐震補強工事には以下のような方法があります。
- 耐震壁の増設：建物内部に耐震性を強化する壁を追加する
- 鉄骨ブレースの設置：建物の柱や梁を補強するために鉄骨を追加する
- 基礎補強：建物の土台を補強し、揺れに強くする
耐震補強が完了しているマンションであれば、旧耐震基準の物件でも安全性が確保されている可能性が高くなります。
マンションの構造による耐震性の違い
マンションの構造は、耐震性に大きな影響を与えます。以下の3つの主要な構造を理解し、それぞれの耐震性能をチェックしましょう。
鉄筋コンクリート造（RC造）
RC造（鉄筋コンクリート造）のマンションは、耐震性が高く、日本では最も一般的な構造です。
特徴
- 耐震性が高い
- 遮音性・耐火性に優れている
- 建物の重量があるため、揺れが伝わりにくい
RC造のマンションを選ぶ際には、壁の厚さや柱の強度を確認し、耐震性が十分であることを確かめましょう。
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は、RC造よりもさらに強度が高い構造です。
特徴
- RC造よりもさらに耐震性が高い
- 高層マンションに多く採用される
- 建築コストが高いため、販売価格がやや高め
SRC造のマンションは、特に地震の多い地域では安心して住める物件として人気があります。
鉄骨造（S造）
S造（鉄骨造）は、一般的に耐震性が低めですが、軽量でコストが抑えられるため、低層マンションやアパートに採用されることが多いです。
特徴
- 建物が軽いため、揺れやすい
- 大規模な補強が難しい場合がある
- 旧耐震基準のものは要注意
S造のマンションを選ぶ際には、耐震補強が施されているかどうかを慎重に確認しましょう。
4.リノベーション済み物件と未リノベーション物件の違いは？
中古マンションを購入する際、「リノベーション済み物件」と「未リノベーション物件」のどちらを選ぶかは、大きな判断ポイントになります。リノベーション済み物件は、購入後すぐに快適に住めるというメリットがある一方、価格が割高になることが多いです。一方、未リノベーション物件は、自分の好みに合わせて自由にリフォームできる反面、手間とコストがかかる可能性があります。本記事では、それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説し、どちらが自分に適しているのかを判断するポイントを紹介します。
すぐ住めてきれいなリノベーション済み。ただし未リノベーション物件に比べると価格は高め
リノベーション済み物件と未リノベーション物件の最大の違いは、「購入後すぐに住めるかどうか」です。それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。
リノベーション済み物件のメリットとデメリット
メリット
- すぐに入居できる
- 内装や設備がすでに整っているため、契約後すぐに住み始めることができる。
- 特に時間がない人や、リフォームの手間をかけたくない人には最適。
- 追加費用がかからない
- 物件購入費用にリノベーション費用が含まれているため、後から大きな追加費用が発生しにくい。
- 住宅ローンにリノベーション費用を組み込むことができるため、資金計画を立てやすい。
- 最新の設備やデザインが取り入れられている
- 使い勝手の良い間取りや最新の水回り設備が導入されていることが多く、快適に暮らせる。
デメリット
- 価格が割高
- リノベーション費用が上乗せされているため、同じ築年数・広さの未リノベーション物件よりも価格が高くなる傾向がある。業者が販売することになるので消費税もかかる。
- デザインの自由度が低い
- すでにリノベーションされているため、間取りや内装を変更する余地が少ない。
- 「もっとこうしたい」と思っても、追加工事が必要になるケースが多い。
- リノベーションの質にばらつきがある
- 施工会社や売主によってリノベーションのクオリティに差があるため、見た目がきれいでも細かい部分の施工が雑な場合がある。
- 特に水回りや配管の交換がしっかり行われているかをチェックすることが重要。
未リノベーション物件のメリットとデメリット
メリット
- 価格が安い
- リノベーション費用が含まれていないため、物件価格が比較的安く抑えられる。
- 予算を抑えて、好みのリノベーションを行うことが可能。
- 自由にリノベーションできる
- 自分のライフスタイルや好みに合わせた間取り変更や内装デザインが可能。
- 例えば、家族構成の変化に合わせて、将来的にリノベーションを検討することもできる。
- リノベーションの費用を調整できる
- 予算に応じてリフォームの範囲を決められるため、無駄なコストをかけずに済む。
- DIYが得意な人なら、一部を自分で手掛けてコストを抑えることも可能。
デメリット
- リノベーションの計画と工事に時間がかかる
- 物件を購入してからリノベーションのプランを決め、工事を行うため、入居までに時間がかかる。
- 施工業者との打ち合わせや設計の段階から関与する必要があり、忙しい人には負担になることも。
- リノベーション費用の見積もりが難しい
- 物件によっては、予想以上に修繕が必要な箇所が多く、想定よりもコストがかかることがある。
- 特に配管や電気設備の老朽化が進んでいる場合、全面的な改修が必要になることも。
- 住宅ローンにリノベーション費用を組み込みにくい
- 住宅ローンとは別にリノベーションローンを組む必要がある場合があり、資金計画が複雑になる。
弊社、株式会社HOPEなら住宅ローンを一本化できます！
前述の通り、リノベーション済み物件は通常「住宅ローンにリノベーション費用を組み込みにくい」というデメリットがありますが、弊社であれば住宅ローンの一本化が可能です。
ご相談されたい方は、こちらからお問い合わせください。
どちらを選ぶべき？判断基準をチェック
リノベーション済み物件と未リノベーション物件、それぞれにメリットとデメリットがあります。どちらを選ぶべきかは、以下の基準を考慮して判断しましょう。
リノベーション済み物件が向いている人
- すぐに入居したい人
- リフォームの手間をかけたくない人
- 追加費用をできるだけ発生させたくない人
未リノベーション物件が向いている人
- 好きなデザインや間取りにこだわりたい人
- 予算を抑えて、リフォーム費用を調整したい人
- 自分でリノベーションを計画するのが楽しめる人
まとめ｜中古マンション購入の注意点を押さえて理想の物件を手に入れよう
中古マンション購入は、新築に比べてコストを抑えやすく、立地や間取りの選択肢も豊富である一方、物件ごとの状態や管理体制に大きな差がある点が特徴です。そのため、購入を決める前には必ず 築年数、管理状況、耐震性 をはじめとする重要なチェックポイントを丁寧に確認することが必要不可欠です。
築年数の古い物件は価格が手頃で、立地や広さで選びやすいのが魅力です。修繕履歴や管理体制がしっかりしている物件を選べば、安心感も高く、自分好みにリノベーションして暮らしやすい住まいを作る楽しさもあります。
こうしたポイントを一つひとつ押さえた上で、自分や家族のライフスタイルに合った物件を選びましょう。焦って購入を決めるのではなく、納得のいく物件選びを心がけることが、後悔のない中古マンション購入への近道です。最適な物件と出会い、理想の暮らしを実現してください。
